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当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：
国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资
社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：
股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。
现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。
其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。
总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。
境外资金加入房地产市场开发和炒作
外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
主要问题
当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：
一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。
三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。
政策建议
房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展
为什么今年房地产投资增速这么低？
国家统计局发布的数据显示，全国房地产开发投资同比增长34%，但增幅比1-2月下降1.1个百分点。由此可见开发商对后市谨慎，已经开始减少房地产投资规模。此外，开放商自筹资金的比重持续上升，截至一季度已达36.98%，这表明信贷环境依然不乐观。 数据显示，1-3月，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，比1-2月份降低1.1个百分点，比同期降低1个百分点。预计，接下来数月，开发商的投资热情将会继续逐步降温。国家统计局新闻发言人盛来运指出，从一季度的情况来看，房地产调控的效果在继续显现，一是房地产的投资性需求得到了明显遏制，二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制，监测的70个大中城市房价数据显示，2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的，有35个城市的房价涨幅是回落的。
在投资规模下降的同时，3月份，全国房地产开发景气指数为102.98，比同期回落2.91个百分点。在严厉的调控之下，国房景气指标依然没有走出下行通道，预期下半年会触底，谷值将高于上一轮的谷值，才很有可能会步入上升通道。 1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米，同比增长23.4%，增幅较1-2月份下降4.5个百分点，较去年同期下降37.4个百分点。从月度情况来看，3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米，同比上涨19.3%，环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月，主要受1000万套保障房推动，房屋新开工面积将持续上涨；另外，开发企业购置土地规模较大，也会增加新开工量，当然受市场低迷的影响，也会出现部分企业缓开工的现象。
3月份，全国商品房销售面积9500万平方米，较1-2月份增长16.7%，比同期增长15.8%。预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大，成交量将有所增长，三季度有可能会继续增长。 1-3月，房地产开发企业资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增幅比1-2月份提高2.3个百分点，这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升，但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点，依然明显低于近十年历史均值。
开发企业资金来源的构成方面，三个月以来国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8186亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%。
由此可见，外资正在快速进入中国的房地产开发业，最惨淡的属个人房贷业务，在商业银行放贷指标较少的情况下，出现了负增长。此外，企业，由1-2月份的34.37%上升为36.98%。这说明，信贷环境继续紧缩，开发商被迫更多的利用自有资金。 中国社会科学院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出，2010年，对北京、上海、广州调查结果显示，三市市民总体社会信任属低度信任水平。其中，三地市民认为广告、房地产行业信任缺失，食品、药品行业信任危机严重。居民对政府机构的信任程度最高，对商业行业信任程度最低；上海和广州两市的社会信任状况略高于北京。
调查显示，虚假广告欺骗现象的严重程度得分为78.3分，属于“非常严重”范围；房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分分别为71.0分、65.4分、64.0分，均属“严重”范围。
三城市中，上海的社会总信任得分为65.7分，位居三城市之首；广州的社会信任得分为63.7分，居第2位；北京在本次调查中社会信任程度最低，得分为59.3分。
政府机构、公共媒体、公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高，接近“中度信任”水平，商业行业最低，属“基本不信任”范围。
人际关系越亲密信任程度越高。其中，对家庭成员“高度信任”，对亲戚朋友接近“高度信任”，而对陌生人和网友则“高度不信任”。
上海、北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示，上海和北京市民认为社会欺骗行为较多，两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分，属“严重”范围；广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低，其得分为51.0分。
在综合分析了三地市民社会信任度的基础上，蓝皮书提出了三条建议：
一是要开展社会诚信建设的社会行动。首先从提高公共服务水平，提高政府的公信力，防止公职人员的渎职行为，发挥公共媒体的引领作用。
二是加强商业监管，严惩假冒伪劣产品，提高行业诚信。特别是与老百姓生活息息相关的房地产、食品、药品行业，应采取各种措施，确保市场健康稳定发展。加大监管和查处力度，杜绝商业欺诈行为。特别是虚假广告和商场/超市促销欺骗行为，是今后监管和查处工作的重点。
三是通过大力发展民间社团组织，培植社会舆论力量，一方面可以通过社会组织，践行契约诚信原则，发展出“生人社会”的诚信行为规范，创造良好的人际信任环境；另一方面，通过社会力量的培育，抵制市场不诚信行为和参与对制度的完善，有效防止欺骗现象发生。
2011年8月深圳房地产商业市场呈现出“高低不一”的局面，地量批售，销量创新高。深圳终于迎来第26届世界大学生夏季运动会的举行，大运期间，整个楼市推售、营销活动骤然减少，大运会短期内转移了市民对楼市的关注。与此同时，楼市调控的乌云正在扩大蔓延，在7.11实行二手房按评估价征税后，政府又计划将二、三线城市纳入限购范围，再加上银行银根继续紧缩，贷款难度越来越大，投资门槛日益增加。住宅市场不景气，商业市场也受到波及。
大运会、政策调控冲淡了房地产市场，全月只有1个商业项目取得预售，批售量0.13万㎡，比上月大幅减少97.84%。而成交量达3.19万㎡，创年内新高，环比增长76.50%，同时成交均价为26151元/㎡，环比下降31.78%，量升价跌主要受两个已备案但未销售的项目影响，由于备案量大、备案价格低，带动了全市成交量，同时拉低了成交均价。 由于一二线城市严厉的限购和产能过剩，大量开发商向三四线城市进军和转移，但是在转移过程中却遭遇市场需求有限的桎梏，这也为大家敲响了城镇化泡沫的警钟。而现今回归一二线城市，可能遇到相同的问题，就是土地的供应是有限的。在这种时候，这种回归会让竞争变得更加激烈，可能到最后会推动土地价格的上涨，开发的专 业度竞争也会更加激烈。
一线城市遭遇的严厉调控政策以及高企的地价、资本市场的导向，使得主流房企一度大规模布局二三四线城市，但在布局之后，很多三四线城市带来的效益并不高， 而此时，通过一段时间以来的调控和市场需求的长久压抑，一线城市重新出现一些缺口和机会，土地市场也进入供应高峰，这成为房企重新回归一线城市的主要原 因。不过，从长期来看，未来楼市的主战场还将是二三四线城市，随着新型城镇化带来的机遇、人口大规模进入，这些城市发展潜力仍待挖掘，而企业也必须通过转 型与当地市场完全契合，才能实现真正的盈利。 中国大多数城市的房地产市场7月份均持续保持活跃。据国家统计局的数据，2013年7月份中国出现房价同比上涨的城市为69个，同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个。北京、广州、深圳、上海等一线城市继续领涨全国房价。
数据显示，7月份中国房屋销售面积同比增长12.0%，增速比6月份上涨了0.4个百分点；房屋销售额同比增长13.7%，增速低于6月份；新屋开工总面积同比增长40.7%，则大大高于6月份同比10.9%的涨幅。
中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲日前在上海出席论坛时公开表示，房地产是中国经济的支柱产业之一，中国整体房地产市场的泡沫并不大，且泡沫刚出现政府就及时采取了调控措施，未来中国房地产市场将进入平稳增长的阶段。
该报告称，在当前的经济复苏时期，料中国仍会确保其所采取的任何措施不会损害作为经济增长引擎的房地产市场。但2012年的紧缩措施仍将继续对房地产市场产生实质影响。 数据显示，2014年1至6月，扣除营改增因素国内增值税增长仅1.4%，6月份的数据更不乐观。6月国内增值税2924亿元，同比下降0.5%，扣除营改增转移收入后下降4.5%。习惯了增值税两位数增长，扣除营改增因素下降4.5%的增值税很难不引发关注。
如果说整体的经济形势已然难言乐观，那么2014年以来房地产市场的波动，价格、销量的回调，对我国财政收入来说无疑是“雪上加霜”。
数据显示，1至6月，房地产营业税3041亿元，增长6 .6%，其中一季度增长10 .3%，而二季度仅增长3.1%，比一季度大幅回落7.2个百分点。 2014年7月16日 国家统计局发布数据显示，1—6月份房地产的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，不同地区房地产的价格也出现了分化，二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。
针对房地产市场出现的分化调整态势，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运认为有两个原因：一是2013年同比基数比较高。2014年的1—6月份房地产销售面积为4.8万亿平方米，2013年同期基数5.1万亿，而且2013年上半年增长速度将近30%，在这样高基数的情况下出现回落也是很正常的。二是市场自身的内生调整需要，上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。 临近年末，一线城市土地市场再度升温。然而，楼市持续调整的影响不断显现，如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的最大问题。同时，与房地产行业密切相关的一些下游产业也日益感受到阵阵寒意。专家指出，长期来看，楼市调整有助于结束房地产暴利时代。
中国社科院2015年发布的房地产绿皮书指出，2014年中国住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌，商品住宅进入相对过剩，成交量萎缩，库存水平攀升，预计2015年住房市场将整体衰退。
近日，国家统计局发布了2022年1-2月份房地产投资数据。数据显示，今年1-2月份，全国住宅投资同比下降4.6%，这一数据也是自2015年以来首次出现负增长。那么，住宅投资下降的原因是什么呢？下面我将从几个方面进行分析。
首先，当前国家正在大力推行房地产调控政策。为了控制房价上涨的势头，近年来国家出台了一系列的房地产调控政策，比如限购、限售、调整房贷利率等措施。这些政策的实施，使得许多投资者对房地产市场的热情受到了一定程度的抑制，从而导致了房地产投资的下降。此外，在政策的影响下，许多开发商也开始收缩投资规模，更加注重项目的风险管控和盈利能力，从而减少了对住宅投资的投入。
其次，新冠疫情对经济的影响也是不可忽视的因素。在疫情期间，全国范围内的防控措施加强，人们的活动范围受到一定程度的限制，也使得房地产市场的活跃度受到一定程度的影响。此外，疫情也导致了一定程度的经济衰退和就业不稳定，从而进一步抑制了人们的购房热情。
第三，房地产市场的调整周期也是导致住宅投资下降的原因之一。自2015年以来，中国房地产市场经历了多次调控周期。随着时间的推移，房地产市场也进入了一个相对平稳的阶段，投资者的投资热情也开始逐渐降温。此外，随着时间的推移，许多地方的住宅市场已经饱和，市场空间不断缩小，也限制了住宅投资的增长。
综上所述，住宅投资下降的原因是多方面的，其中政策调控、新冠疫情和市场调整周期都是重要的因素。此外，随着时间的推移和市场竞争的加剧，未来住宅投资增长的空间也将变得越来越有限。
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